二手房看房洽谈
本帖最后由 gularuoyi 于 2011-7-21 09:35 编辑https://www.353300.com/data/attachment/album/201107/15/1839497at7axhuczaxgku5.jpghttps://www.353300.com/data/attachment/album/201107/15/183949x799rnsnus6ak3k2.jpghttps://www.353300.com/data/attachment/album/201107/15/183950i1ddgjxbnxg6pbdn.jpghttps://www.353300.com/data/attachment/album/201107/15/183951v3agn3g16mzh6060.jpghttps://www.353300.com/data/attachment/album/201107/15/183951x26ssz6vm262u2uu.jpg
看房洽谈
房屋产权知多少？看房八件宝
一样都不能少看房选房
十看十不看买房时应注意哪些物业问题
实地看房注意事项（厨厕篇）
实地看房注意事项（门窗篇）
实地看房注意事项（其他篇）
通过中介买房8项提醒
选二手房应注意八个细节
选购小户型时最容易忽视的三大问题
房屋产权知多少？
购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属。凡是产权有纠纷的，或是部分产权(如以标准价购买的公有住房)、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必要的麻烦。另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。如果以标准价购买的公有住房，要注意是否已经按成本价补足费用，或者与原单位如何按比例分成。另外，有些单位在向职工售房时，为了维持单位人员的稳定，与职工签订有服务合同，原单位还有优先购回权。因此，要确认原单位是否同意该房子的出售。对于军队、医院、学校的公有住房，一般还不允许上市出售，因此，要确认有原单位公章同意出售才能放心购买。
看房八件宝 一样都不能少
小贴士：
检查房屋的各方面质量是一件麻烦事，如果你自己不是行家又找不到“专业人士”陪同看房，那么，就带上这八样小宝贝，自己出动吧。可不要小看了他们，关键时候他们能够发挥出你想象不到的作用。
乒乓球：头号宝贝
圆滚滚、滴溜溜转的乒乓球是看房头号宝贝。带它去看房，并非拿来哄小孩，检查坡度时它可大派用场。那么，房子里哪些地方需要检查坡度呢？如地面、窗台、柜子等等。一点小毛病都逃不过它的眼睛。
厕所、厨房、阳台地面的“去水”是否顺畅很重要。我们的乒乓球小宝贝这时候可派用场了：先把乒乓球放在地面，若乒乓球顺势滚到地漏处，那就verygood了；轻推一下能过去的，也可收货；要是乒乓球到处乱跑，甚至倒着走，你该知道问题出在哪里了吧？试验时，记住应从多个方向考察。
同时，乒乓球还能检查窗台是否水平，如今流行飘窗台，窗台又大又漂亮，但内窗台一定要平，乒乓球若在上面滚动的话，即不合格。此外，许多楼盘的交楼标准送橱柜、衣柜。这些成品柜子若装得不平，日后柜门就容易关不严、关不上；橱柜上层若向下倾斜，零碎东西就会自己往油锅里跳，这些地方在验楼时都应用“头号宝贝”细查。 总之，一套房子里，该平的地方得平，该斜的地方得斜，只要乒乓“宝贝”在手，想验哪，就验哪。
“人”字铝梯：往高处看
扛把梯子去看房，好似很夸张，但细想，验楼时需要爬高检查的地方真不少：天花板有无空鼓？空调插座是否安装妥当是否松动？柜顶是个什么样子？藏在厨厕天花里的给、排水管是否顺通？这些看似偏远的装修地带，往往存在着不少的破绽，检查清楚才能安心看房。
化妆镜：哪里都够得着
看房可是个辛苦活儿，带上化妆镜，难道担心女主人累得花容失色，及时补妆之用？非也。借助化妆镜，可看清楚眼睛“够不着”的地方。验收木门时，大多数买房者只是检查门的开合是否顺当，锁的质量，门框、面板的手工等，但门扇的底边却很难验得到。这时候，化妆镜就大显身手了！把镜子平放在门扇下，底下的情况就可用这“第三只眼”
看得清清楚楚了：有没刷油漆，有没贴饰面板，质量如何，是否平整？全部遁形。
插页式文件夹：一样都不能少！
看房时，发展商要移交的票据、证书、资料一大摞：纳税单据、各种看房费用的凭证、各种产品的保修卡、入住手册、物管合同、押金收据……这些资料一定要妥善放好，遗失了其中一份就很麻烦。买个４０页以上的插页式文件夹则很妥当，收一份文件放好一份，签收单正好当资料目录。收完楼，所有资料都齐了，自家房子的“档案”也建立起来了，要拿什么，在文件夹里翻翻就找到，整齐清楚，一目了然。
备忘贴纸：不要做个糊涂虫
验房时，买房者多多少少会发现需要修缮的地方，除了认真填写维修单外，买房者还应在出现问题的地方贴上备忘贴纸，具体说明问题所在，方便发展商的维修工人现场检修。买房者做得细致一些，与卖房者反复争论的机会可能会少一些，矛盾和摩擦自然也就更少。因此，要做精明、通气的好买房者，看房时别忘了带贴纸。
小锤子：看看有没有空鼓 拿个小锤子去看房？要自己动手改装修？非也！它可以用于检查空鼓，如天花、地板、窗台、阳台、瓷片，等等，如果敲击的声音有小许回响，则是有点问题了，沉闷的声音则表示ＯＫ。不过，用小锤仔细敲击需检查处时应拿捏好力度，否则验楼可能变成拆楼了。
电笔：电路通畅很关键
一套房子里的插座通常有几十个，事前带支电笔逐个检测电路是否畅通，总比入住以后发现某个插座不通电，再凿墙挖孔的省心。
矿泉水：水也是检查工具
拿着的矿泉水喝完后，瓶子千万不要扔，它也是一样重要的验楼工具呢。检查厕所、厨房、阳台的地面有无坑坑洼洼，去水是否顺畅，泼上大量的水便知道，矿泉水瓶子的用处就在这了。这道“工序”可放到最后进行，待其他各项都验完了，用矿泉水瓶接水，泼洒到地上，稍等片刻，哪里积水就表明哪里的地砖铺得不平、或去水坡度做得不够。
看房选房 十看十不看
如何挑选一套适合自己的好房子，是广大购房者普遍关心的问题。一般情况下，在确定购房前，大家都会实地勘查一番，以免因为买下有缺陷的住房而遗憾。
不看白天看晚上
入夜后看房，能考察小区物业管理是否安全、有无定时巡逻、安全防范措施是否周全、有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。
不看晴天看雨天
下过雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时房屋墙壁、墙角、窗体顶端天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水，就能一览无余。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看是否有潮湿发霉的现象。
不看建材看格局
购买二手房时最好是看空房子，因为空二手房房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。比较理想的格局是，打开大门先进入窗体顶端窗体底端客厅，然后是餐厅、厨房，卫生间，再到卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性较差。各种功能区最好能有效区分开来，如宴客功能、休息功能等。
不看墙面看墙角
查看墙面是否平坦，是否潮湿、龟裂，可以帮助了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要，墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，如墙角出现严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。
不看装潢看做工
好的装潢都会让人眼前一亮，有时高明的装潢可以把龟裂的墙角，发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此，必须要注意做工问题，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是很麻烦的，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。
不看窗帘看窗外
要注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。
不看冷水看热水 如果想要知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢。检验浴缸时，要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看排水系统是否正常。如果房子没有热水供应，一般有两种情况，一是已经很久没人住了，二是可能卖了很久都没卖出去。
不看电梯看楼梯 市区内许多二手次新房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，但楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅，这对日常生活也很重要。
不看地上看天上
除了看客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外，还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀等现象。如果有，表示有可能漏水。可能的话，不妨带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶四角是否有油漆脱落、漏水等现象。
不看屋主看警卫
可以和小区管理员或警卫聊聊天，因为他们是最了解该小区基本状况的人，有时甚至比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况，从他们口中获得所需要的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。
买房时应注意哪些物业问题
在买房时，向开发商了解基本情况，还应该考虑物业公司原来的管理业绩、社会形象，管理资质等级等等。
看物业公司提供服务的内容
一般来说物业管理公司提供的服务包括三种：一是公共性服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务；二是代办性服务，如代收水电费等；三是特约性服务，如室内维修、代送报纸等。购房者对未来物业管理公司提供各种服务的标准应该详细了解，如物业公司一天打扫几次？是否有楼内保安？对于急迫性维修，物业公司承诺多长时间到达现场？
明确房屋维修管理的具体制度
房屋今后如何使用？具体维修怎么办？物业管理公司如何管理？这些比较琐碎的问题，看起来十分简单，其实很容易产生纠纷。如物业公司规定：住户封闭阳台要统一颜色、外观，小区里禁止出租车出入，全体住户要共同承担楼房公共地方的维修，装修时不得拆改某些设施，住户不得在小区里遛狗，自行车不得上电梯等。这些规定，购房者能否接受，都应成为购房时必须考虑的因素。
明确物业收费标准怎么定
在物业管理纠纷中，物业收费占了主要方面。有些购房人总是认为所有的物业收费国家都是有标准的，其实不然，有些物业管理收费实行的是市场价，如特约性服务费用、高档住宅物业费用等。随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立，今后物业管理收费都要逐步放开，由双方协商确定，政府定价的会越来越少。
不要轻信开发商的口头承诺
购房者对于上述物业管理问题的了解，不能局限于开发商的口头承诺，否则，一旦发生纠纷，购房者的权益将无法得到保护。购房者应要求开发商对物业管理问题有书面文件。这样才能真正保护自己的利益
实地看房注意事项（厨厕篇）
1．厕、浴具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发，要仔细观察。
2．坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏水声？
3．浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当？
4．厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。
5．砖缝有无渗水现象？
6．厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？
7．水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？
8．卫生、厨房内有无地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。
9．出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？
10．您住的房间底下的邻居家是否漏水？否则您家的日子也一定不好过。
实地看房注意事项（门窗篇）
1．门的开启关闭是否顺畅？
2．门插是否插入得太少，门间隙是否太大？（特别是门锁的一边）
3．门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音？
4．大门、房门的插销、门销是否太长太紧？
5．窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。
6．开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？
7．窗户玻璃是否完好？
8．窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。
实地看房注意事项（其他篇）
1．橱柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？
2．试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。30％的火灾是由电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。
3．供水管的材质怎样？目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。另一个无可比拟的优点是净化管内水质，铜可以抑制细菌生长，增长水中的铜含量，有益健康。
4．试煤气热水器开关是否妥当？
5．居室、客厅有无各种管线外露？是否有暖气回水或其他管线穿过，因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。
通过中介买房8项提醒
当前，二手房在整个房产交易市场中占据的份额越来越大，消费者通过中介购房已经成为一种有效并且常见的选择，资质好的中介不仅能提供充足的房源信息及良好的服务，还能为客户代办复杂的各种手续，节约宝贵的时间。但是，中介市场良莠不齐，一些“居心不良”的中介商想尽各种方法欺骗买卖双方，让很多消费者望而却步。那么消费者在通过中介购房时要注意哪些问题、提防什么样的陷阱，从而合法的保护自身的利益呢？
1，查明真实情况
二手房买卖双方一般并不相识，所以面对可能的诈骗，就要查明对方的身份及房产的真实信息。最可靠的办法是凭身份证去房产交易中心查询房屋的真实信息，查看中介门店的营业执照，从而了解中介公司的资质。到房产交易中心查询时，要付30元的费用，除了查看房屋状况及产权人信息，同时别忽略了土地状况、房地产他项状况、房地产权利限制状况等信息，这样就可以了解房屋是否已被抵押，是否被法院查封，是否按揭贷款买的房子，贷款额多少等等。这样就不大可能因为受骗上当，买了被抵押的房子，钱房两空。对于中介公司，可以索要营业执照的复印件。
2，留心付款方式
在房产买卖过程中，付款方式是容易引起争议的条款之一，因此，在签定是应尽可能的对付款方式、付款日期、付款其次、其次付款数额做具体的约定。最好的办法是一方先在银行存入现金，双方在银行实现交付，一方取出现金，直接存入对方的账户。一定要选择安全的付款方式。
特别提醒的是有关购房意向金的支付，一般情况下，买家在支付了意向金两天之后，如果卖家同意出售，那么意向金将自动转为购房定金，此时一般情况下定金是不予退还的。所以建议消费者在支付购房意向金时要三思。
如果买卖的房子有贷款，那么在付款时更要特别留意，一般应由卖方提前还款解除贷款，如果卖方自有资金不足可以要求用买方支付首付款共同还款，这时买卖双方需同时到贷款银行，以免自己支付的首付款被移作他用。
3，确定交房时间
如果达成买卖意向，关于交房时间应当在合同中做明确的约定。之前在房屋买卖过程中，经常会出现因为没有在合同中注明交房时间而引发纠纷的，比如到了约定时间，卖房因为租赁或其他原因而无法将房屋交付给买房，而买房又因没有在合同中做相关的说明，买方只能吃“哑巴亏”。因此，在签定合同过程中，必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方，如果届时不能按时交房，买家将得到什么样的赔偿，房屋是否仍存在租赁情况等。一般情况下，在约定时，买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按照交房。
4，别让户口困扰你
买方在核实房产情况的同时，别忘记了房屋连带的户口关系，卖方是否在售出房屋之后将家人的户口同时迁出。之前经常会出现类似的情况，诸如卖方在售出房屋之后没有将家人的户口同时签出，而导致买方无法将户口迁入。该约定可在“购房条件约定”条款中“其他约定”中进行注明。同交房时间的约定一样，一般情况下，卖家可以预留一笔钱，在交房时确认了户口情况之后再支付给卖家，这笔钱的数额一般是房屋总价的1%左右。
5，当心维修基金被中介“黑吃”
很多消费者在买二手房过程中忽视维修基金，中介往往利用这个“缺口”吃进维修基金，如此的情况经常以以下的方式发生：中介告诉卖方二手房维修基金已经所剩无几，一般情况下都是送给买方，而中介在对付买方时则称卖方没有将维修基金“送”给你，买方要自己重新办理维修基金，这样以来维修基金就进了中介的口袋。买卖双方需当面进行了解，如果是将维修基金赠予买家，双方需在“购房条件约定”条款中“其他约定”中进行约定。一般情况下，房屋交接时，买卖双方需共同到相应的物业管理公司，针对维修基金的帐户余额，进行资金交割，户名的变更。
6，“先小人，后君子”
房产中介一般都预备了重复使用的格式合同，这些合同中介一般都很好地考虑到了自己的利益，却很可能包括了对买方不利的霸王条款，所以当签订这些合同时一定要认真阅读条款，不要因为不好意思耽误中介工作人员的时间而草草签字，对于明显不利于自己的如“不论交易是否成功，均应当支付中介费用”的条款。交出房产证或是买房款，一定要求对方出具收条。
要注意的是，如中介未促成交易索要一定的费用却是合理的。《合同法》第427条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。
7，佣金如何支付
签订了合同，买卖双方就要尊重中介机构的中介服务，并诚信支付居间费用。《合同法》426条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。……因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担”。如果买卖双方通过中介提供的信息取得联系，私下交易，企图省去中介费用，不仅不容易达到目的，还有可能承担额外的违约责任。卖方也应当如实向中介及买方告知房产的真实情况。
有关佣金支付，一定要看清楚合同是如何约定的：是买方支付中介费用，还是卖方支付，或是双方共同支付，比例各占多少；是一次性支付中介费用还是分阶段，是何时支付费用。上海市的相关规定是，买卖双方需支付房屋总价的2%给中介作为佣金，买卖双方一般各占半。
8，保留证据
交易过程中与对方及中介机构来往的书面材料，如合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件，都要注意妥善保存，以免以后有纠纷时因为缺少相关的证据而处于不利地位。特别是中介或是对方的一些决定自己购买或是出售的口头承诺，一定要坚持对方白纸黑字写下来。如对方的交易事项是由委托人完成的，要保留委托书和证明委托人与受托人关系的文件。《合同法》425条规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，保留相关的证据就可以有力地保护自己的合法权益。
最后要提醒的是，房屋归谁所有，以房产机关的登记为准。卖家的房产证在自己手里并不等于卖家失去了对房产的权利，完全可以通过挂失重新补办。交易过程中消费者可通过相应的资金监管机构（如网上房地产资金监管、部分银行的资金监管等）来约束房产交易，确保交易过程中资金、产权交割得到有效保证。
选二手房应注意八个细节
细节一：了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋。因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。
细节二：了解房屋所有权是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。
细节三：了解所购“二手房”的准确建筑面积。合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。
细节四：了解购买“二手房”的程序。购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。
细节五：了解屋内设施的交验细节。有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影。
细节六：付款方式。在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的一个个环节。比如，买卖双方可以约定，在付款方式的选择上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。
细节七：交房时间。在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间；房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担；另外，双方的其他约定也需在合同中注明。
细节八：违约责任。买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。
选购小户型时最容易忽视的三大问题
功能齐全的小户型能使人感受到便捷；服务上乘的酒店式公寓能使人体味到尊贵；而总价低廉的超小户型能使人将购房变得可望又可及。那么，选择小户型应该注意些什么呢？
面积要合理功能要细致
对于一两人居住的一居室来说，面积上应以符合人体工程学的基本空间尺度为限，比如：客厅不应小于12平方米，卧室不应小于10平方米，就是合在一起，也不应小于20平方米；而服务性的卫生间不应小于3平方米，厨房不应小于5平方米；当然，若能增加阳台、电脑间，以及洗衣机、冰箱的专用放置空间，会使舒适度大为提高。
因此，各功能空间的面积、尺度恰当与否，是小户型品质高低的关键。
投资看区域自住看配套
住宅租赁的需求主要来源于大量的流动人口，而租房者选择的核心是位置，即离工作地点近，或是上下班方便，像分布在写字楼集中的商圈周边的楼盘，可能相对容易出租些。而高档写字楼中的白领，对小户型的要求大致是：距办公室近，户型设计经济实用，生活设施配套齐全，总价及自供负担不太高。
如果作为自住型居住，要考虑社区内的各种设施配套，因为小户型空间不足所带来的生活缺憾，需要从社区中弥补，如洗衣房、快餐厅、咖啡馆等；同时也要考虑交通、商业甚至商务配套，这样即使出租，也容易获得较高的回报。
认准原创型使用更方便
目前，市场上的一些小户型产品原本并不是小，而是根据市场变化仓促改为小户型的。这种产品表面上看户型比较小，总价比较低，和“原创”小户型项目没什么区别，但实际上，这些小户型项目设计非常不合理，有的一梯十几户、有的没有厨房……买房人选择时，一定选择“原创”小户型。其次，小户型受建筑面积所限在房型设计上难度较大，应结合实际需要加以选择。有专家表示，有些小户型由于设计不合理造成采光、通风不充分；有些房型卫生间狭小，甚至没有独立的厨房，居住起来既不舒适也不方便，更会影响到未来转手时的价格。
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