徐滇庆炮轰限价房政策离谱 怒批决策者头脑发热
2008年4月30日 来源： 中国财经报提出限房价反映出某些人头脑中根深蒂固的计划经济思维，一遇到困难，旧的思维模式就回潮。在转型经济中，市场机制与过度的政府干预同时并存。如果不加约束，权力就会在市场上寻求自己的价值，这就是我们通常说的寻租。赋予政府官员的权力越大，寻租的空间越大。
“双限房”中“双限”的是与非
记者：现在有关部门和地区热衷于搞“双限房”政策，把这看成是解决房地产问题的突破口。徐教授，您是房地产和金融专家，对此您怎么看？
徐滇庆：“双限”中限户型有理论基础，而限房价没有理论基础。有关部门提出双限房，既限户型又限房价，把两样事情捏合在一起，好比是画蛇添足。
记者：有人说，限户型和限房价不都是政府干预吗，两者看不出有什么区别呀？
徐滇庆：说这话的人只知其一，不知其二。限户型是实行有效的市场区隔，保证市场竞争机制能够充分、有效地发挥作用。而限房价却不折不扣地破坏市场竞争机制。
限户型针对的是没有市场边界区隔的土地政策。显然，如果让穷人和富人去争同一块地，无论如何穷人也拿不到。简单的土地招拍挂，不能保证穷人的居住权利，因此出现了典型的“市场失灵”。如果不限制户型，在大都市将出现清一色的豪华大户型住宅。表面上看似公平，实际上是极不公平。如果把穷人边缘化，把一般老百姓赶到远郊，出现一些贫民窟，后患无穷。只有采取限户型政策才能让老百姓买不起大的买小的，给一般民众以选择空间。因此，必须坚持执行限户型政策，用70%以上的面积盖90平方米以下的住宅。
可是，限房价却没有理论根据，无论以哪种方式去限制房价，只能把事情越搞越乱。
“限价”真能解决房价上涨过快问题吗？
记者：有关部门提出限制房价也许出于一片好心。房价暴涨，惹得老百姓怨声载道。如今直扑主题，用限价房向下牵引房价，难道不是一件好事吗？
徐滇庆：这只是一厢情愿。传说中大禹的老爹受命治水，他四处筑坝堵塞，结果洪水泛滥，最终断送了自己的性命。谁也不能说他老人家的用心不好。虽然限房价和治理水患不同，但是要特别注意，千万不要好心办坏事。
记者：那么，限房价到底“坏”在哪？或者说，如果达不成向下牵引房价的目的，会有什么副作用吗？
徐滇庆：无庸隐讳，不少官员内心深处还存留着计划经济的烙印，一遇到难题就习惯性地搬出计划经济思维。一见到房价上涨，最直截了当的办法就是动用政府的权威，给房价设定一个上限。
迄今为止，限房价依然是许多政府文件中经常强调的内容。无论是在民间还是在新闻媒体上都流传着一种说法，如果房价继续暴涨，政府将出台更为严厉的调控政策。究竟所指为何？虽然没有明示，许多人猜测，无非就是用行政手段来直接限制房价。显然，关于限价房的讨论不仅有关纠正现在的失误，而且还可以预防更大的错误。
什么是限价房？有人试图给出限价房的定义：“限价房是带有住房保障性质的商品房，其性质仍然是商品房。政府对开发商的开发成本进行测算以后，对房屋的销售价格、建设标准和销售对象等方面进行限制，将开发商的利润控制在一个合理的范围内，最终设定土地出让价格。”看起来这个定义四平八稳，却存在着严重的错误。
第一，“限价房是带有住房保障性质的商品房”。这句话内涵混乱，自相矛盾。商品房属于市场经济范畴，住房保障是政府必须关注的社会责任。商品房交易原则是利润最大化，而政府必须关照弱势群体，保障社会稳定，不能把利润放在首位。“看不见的手”指导商品交易，而“看得见的手”维护市场竞争秩序和社会稳定。既然是商品房就没有住房保障的任务。这是两件不同的事情，混淆在一起只能说明逻辑混乱，缺乏经济学基本知识。
第二，限价房没有定价原则。如果说限价房是商品房，那么其交易就必须遵照市场竞争原则。房价必须从公平的市场竞争中产生。在市场竞争中价格取决于供求关系。在房地产商和购房者之间的讨价还价属于市场竞争范畴。在供不应求的情况下，房价取决于购房者愿意支付的上限。而商品房是高度不规范的，其地点、环境、楼层、朝向、结构、质量等都会影响到购房者愿意支付的上限。从严格意义上来说，世界上不存在两套完全一样的住宅。如果一定要限房价，必然把确定房价上限的权利交给政府官员，请问，定价的理论和原则是什么？
房价有四种基本估算方法：市场比较法、收益还原法、成本估价法和假设开发法。有些人提出要在测算商品房成本的基础上确定限价房的房价。把建筑安装成本、销售费用、资金成本、税费、地价都算出来，加上一个合理的利润率就是房价。
如果没有理论指导，交给官员的权力就是绝对权力，而绝对权力必然导致绝对腐败。开发商会通过贿赂牟取高房价。最后，不知道有多少官员会因此而犯案入狱。
第三，限价房缺乏政策边界。据说，限价房主要是从源头上控制房价，保障中低收入者的住房权力。如果限价房没有给购房者带来什么好处，那么，搞不搞都没有什么意义。如果限价房包含着某种好处的话，就难免人们为了追逐好处而争先恐后，由于僧多粥少，必须要明确地规定获得限价房的边界。非常遗憾的是，人们口头上流传的“中低收入”、“夹心层”并没有一个明确的边界。究竟多少收入算中等收入，多少算低收入？这个边界因地而异，因时而异。如何计算收入也是个问题。在许多情况下，工资只不过是人们收入的一部分，还有资产性收入和其他收入。哪些该算，哪些不该算？对于某些官员来说，灰色收入相当可观。这些都很难估算。没有边界就没有政策。限价房政策的边界不清会带来很多弊病。
第四，限房价的用意是通过限制房价，把开发商的一部分利润转移给购房者。虽然提出这个方案的用心良好，却过高地估计了政府对经济活动的监控能力。无论做什么事情，都要考虑信息是否对称。否则，一定是上有政策，下有对策。许多用心良苦的政策变成了走过场。众所周知，开发商拥有的信息远远超过政府和购房者。在信息不对称的情况下，博弈的结果必然有利于拥有较多信息的一方。即使能够堵住其他的漏洞，开发商仍然可以在工程质量上大做手脚。你要限制房价吗？可以。在信息不对称的情况下，逼房地产商让渡部分利润，最终，人家的利润并没有减少，降下来的是工程质量。难怪有些购房者担心说：“资本的逐利性决定了开发商追逐高额利润的本能，限价房缩小了开发商的利润空间，开发商会不会通过偷工减料来降低成本，会不会因此带来产品质量问题？”房地产商很可能以次充好，偷工减料。交工的时候看着不错，隔几年就千疮百孔，毛病全暴露出来了。最终吃亏的是老百姓和政府。
限价最终的结果要么是彻底回到计划经济，要么是权力租泛滥、腐败盛行
记者：看起来，从理论上说，限价房确实会贻害无穷。
徐滇庆：理论和实践都证明限价房是错误的。我国不是没有限房价的实践，在全国各地都尝试过，哪里有成功的经验？
2007年4月，南京房价暴涨，同比涨幅11.5%。为了抑制房价，南京市政府接二连三推出一系列政策。政府核价，明码标价，一套一价，不准涨价。该细则规定，普通商品住宅的净利润率为8%，经济适用房为3%。要求开发商必须取得物价局对房价的批文、商品房价格审核联系单、商品房备查价目表等三项文件之后才能对外销售住宅。
强行限价的结果并不理想。有些开发商为了抵制新政干脆不领取销售许可证，从5月30日到6月5日，南京商品房上市量从每周的25万平方米急剧下降为10.22万平方米，几乎下降了60%。尽管政府采取了一系列直接限价措施，但是南京的房价并没有因此而下降。国家统计局在6月14日发表数据显示，南京市房价在5月份同比上升9.2%，在全国位居第六。6月份，全国70个大中城市房价同比上涨7.1%，南京上涨11.3%。位居全国第三。
北京在2007年5月推出首批限价房，可是让购房者大失所望，限价房的最低售价为6250元/平方米，低收入的人群还是买不起。购房者议论纷纷，和周边商品房相比，限价房的价格似乎低一点，可是质量不怎么样，位置也不理想，似乎还不值这个价钱。限价房政策出台之后，好话不多，抱怨不少；感谢不多，批评不少。
记者：难道就没有什么手段能管理房价？
徐滇庆：当然有。房价是整个价格系统中的一个部分。而价格体系是一个系统工程，牵一发而动全身。限了房价就要把上游和下游的价格都管起来。上游还有上游，下游还有下游。只要开始控制价格就由不得你了，只能一个又一个地控制下去。一松手就出现腐败和混乱。最后，必然将全部价格都管死。这是什么？计划经济。在计划经济时代盖的住宅大多是桶子楼。尽管在计划经济体制下房价从来没有暴涨过，请问，如今还有几个人愿意去住桶子楼？
记者：看起来，限房价只不过是房地产政策中的一个话题，实际上，涉及到的却是改革开放的大政方针。
徐滇庆：提出限房价反映出某些人头脑中根深蒂固的计划经济思维，一遇到困难，旧的思维模式就回潮。在转型经济中，市场机制与过度的政府干预同时并存。如果不加约束，权力就会在市场上寻求自己的价值，这就是我们通常说的寻租。赋予政府官员的权力越大，寻租的空间越大。因此，必须坚定不移地坚持改革大方向，让市场管市场，而政府集中力量管好宏观政策，规范市场竞争秩序，花更大的气力照顾好弱势群体。
(作者：柯象中)
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