廊坊限价折射楼市调控困局

　　近日，河北廊坊推出楼市限价令一事，颇引社会关注和争议。新政要点是：新建普通商品住房价格最高不得高于9000元/平方米，中心区平均价格不得高于8200元 /平方米，周边地区不高于7100元/平方米。

　　大家的疑惑在于，当前限购令风声甚紧，廊坊缘何高调打出“限价牌”？本月12日，国务院常务会议提出：部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松；已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

　　这被媒体解读为新一轮调控的开始，甚至有机构认为限购城市将由目前的43个，急速扩容至100多个。我认为国务院会议精神主要是重申和强调，要求地方政府切莫放松调控，但鉴于部分城市尤其是京沪深等大都市周边房价涨速较快，其中少数城市实行限购的可能性很大。

　　而廊坊市，正是“环首都房价高涨带”中的典型代表；况且，其正逢多事之秋，前段时间辖下的香河，因违规征地而遭国土部重惩。就在眼下面临被迫实行限购的敏感之际，廊坊貌似恶狠狠地出台限价令，不免有“舍车保帅”之嫌。

　　不妨对限购与限价做个简单比较。限购直接压制需求，尤其是投资投机需求，需求萎缩之后，必然是成交量大跌，土地市场也会遇冷。其结果是：住宅成交量萎缩导致房地产税收减少，土地市场低迷导致土地出让金下降——而这两点，是地方政府所不愿看到的。

　　限价则直接打压开发商，影响定价与市场供应。限价之后，市场需求不一定会下跌，因为需求并没受到影响，如果开发商受资金链紧张影响，无奈按限价要求大量推盘，则成交量将会大幅增加——地方政府将乐见此景。当然，如果是严厉限价，则会影响开发商拿地积极性，进而影响未来的住宅供应。

　　事实上，廊坊的限价令难称严厉，目前廊坊市中心楼盘均价为6000－7000元，不管按最高不得高于9000元/平方米，还是按市区中心区平均价格不得高于8200元/平方米，基本不会影响楼盘定价。更“妙”的是，只限新建普通商品住房价格，而对于非普通住宅(别墅、高档公寓)定价放任不管，此招让地方政府“一举两得”：一是稳定普通住宅价格，有助于政府完成全年房价控制指标，“民生牌”打得啪啪响；二是放开高档市场，等于向投资投机者(包括来自北京等外地)敞开了大门。

　　这一做法，岂能不惹来众议。很有可能，廊坊也是学习增城“好榜样”。今年1月“新国八条”出台后，一二线城市多数被逼实行限购，东部比西部严厉。然而，在京沪深皆全市限购的情况下，同样是一线城市的广州，却没对辖下的增城限购。总归得“表示”一下，后来增城实行限价，结果当然让地方政府高兴：成交均价下滑、成交量大增(尤其是广州十区被限购的投资需求涌入)。

　　房地产调控，很难“一碗水端平”，尤其是当使用行政调控手段时，更是如此。信贷和税收这两种主要的经济手段，容易全国统一化，地方政府很难从中回旋，税收主要是国税局说了算，信贷主要是央行和银监会掌握。最典型的行政手段，是 2006年曾经实行的“90/70”政策(90平米以下户型须占供应的70%以上)，而事实上，很多中小城市根本就没落实。

　　当前，限购令面临相似尴尬。2010年4月“国十条”首次提出限购，至今已升级三次，限购城市已由北京一家，增至当前43家，未来可能超过50家。然而很多地方政府实在不愿限购，即便硬着头皮限了，也不愿从严执行。既然如此，这种行政干预手段也只能是权宜之计了。(杨红旭，作者为上海易居房地产研究院综合研究部部长)